Igreja de Denver envolvida em batalha pela reconstrução de campo de golfe para habitação popular

Por David Paulsen
21 de março de 2023

[Serviço de Notícias Episcopais] Os eleitores de Denver, Colorado, quando forem às urnas no próximo mês, ajudarão a resolver um debate acalorado e às vezes volátil sobre uma proposta de redesenvolvimento de um antigo campo de golfe que fechou em 2018. Os oponentes brigaram abertamente com apoiadores no bairro adjacente de Northeast Park Hill, que veem o desenvolvimento como uma vantagem potencial para habitação, serviços e melhorias econômicas na área carente.

Igreja Episcopal de São Tomás, localizada em South Park Hill, faz parte de uma coalizão de organizações comunitárias que tem atuado no apoio aos residentes de Northeast Park Hill em negociar um acordo com o desenvolvedor. Seu apoio a um redesenvolvimento de uso misto do campo de golfe Park Hill de 155 acres também sujeitou a congregação episcopal a ataques verbais de oponentes, que preferem transformar toda a propriedade em um parque.

“Este projeto é único porque é um pedaço de terra de propriedade privada, mas a cidade de Denver tem uma servidão que diz que deveria ser um campo de golfe em perpetuidade”, disse o reverendo Terri Hobart, reitor em St. Serviço Episcopal de Notícias. A iniciativa da cédula na eleição de 4 de abril pergunta aos eleitores se a cidade deve suspender a servidão para permitir a reconstrução proposta.

São Tomás é um “sim” inequívoco sobre essa questão. Hobart, em nome de sua congregação, estava entre os líderes da coalizão comunitária que assinaram o que é conhecido como Acordo de Benefícios Comunitários de Park Hill. O acordo com o desenvolvedor reflete prioridades identificadas pelos próprios moradores, incluindo unidades habitacionais acessíveis, preferências por empresas pertencentes a minorias, proteções contra a gentrificação e espaço para uma mercearia em uma parte da cidade conhecida como deserto alimentar.

Terri Hobart

O Rev. Terri Hobart é reitor da St. Thomas Episcopal Church em Denver, Colorado. Foto: Igreja Episcopal de São Tomás

Hobart disse que é natural que comunidades religiosas como a St. Thomas Episcopal Church apoiem tal projeto, que oferece uma oportunidade de rejuvenescer os bairros racialmente diversos, de baixa e média renda perto do campo de golfe. A coalizão de organizações comunitárias de apoio inclui a Greater Denver Interfaith Alliance, bem como a Centro Islâmico do Nordeste de Denver, onde os líderes muçulmanos também enfrentaram alguns ataques por assinar o acordo de desenvolvimento.

St. Thomas e outros parceiros da coalizão não querem falar pelos residentes, disse Hobart, mas sim reforçar a capacidade dos residentes de defender seus próprios interesses no debate sobre o futuro do campo de golfe. Ao assinar o acordo, os parceiros da coalizão se comprometeram a fazer cumprir seus termos caso o projeto avance.

Desde 23 de janeiro, quando o Conselho Municipal de Denver aceitou os termos da reforma e concordou em enviar a questão da servidão aos eleitores, St. Thomas encorajou os residentes de Denver a votar “sim”, uma postura exibida com orgulho nas placas afixadas na grama do lado de fora da igreja. A congregação teve que substituir vários cartazes que foram roubados por oponentes, disse Hobart. Ela também descreveu uma cena em um domingo após um culto, quando foi confrontada do lado de fora da igreja por uma mulher que passou vários minutos gritando com ela pelo apoio da igreja à reconstrução.

Os oponentes do redesenvolvimento incluem o ex-prefeito Wellington Webb e o deputado estadual Leslie Herod, que agora está concorrendo a prefeito, de acordo com o morador de Denver. “As servidões de conservação têm um valor significativo”, Herodes disse ao site de notícias. “Temos tão pouca terra não desenvolvida na cidade e Denver está pronta para superar a era em que os desenvolvedores ditam o futuro de nossa cidade. Estou empenhado em garantir que haja envolvimento e participação da comunidade visionária desde o primeiro dia, à medida que moldamos o futuro de nossa cidade.”

Em um evento realizado no bairro no início deste mês, Webb reuniu outros oponentes do redesenvolvimento por trás da campanha para derrotar a iniciativa eleitoral. “Denver não está à venda”, disse ele, de acordo com o Denverite. “Não podemos permitir que os desenvolvedores tentem comprar nossos votos e comprar quem somos. Portanto, teremos que trabalhar duas vezes mais, aqueles de nós que acreditam que a terra, os espaços abertos e os parques são importantes. Vote não.”

Um grupo de conservação também entrou com uma ação judicial buscando garantir que as restrições ao desenvolvimento do campo de golfe permaneçam em vigor, independentemente do resultado da eleição de 4 de abril.

A congregação de St. Thomas, enquanto isso, está “tão unida” por trás da reconstrução e não está recuando no que vê como uma causa de justiça social, disse Hobart. “Quanto mais [oponentes] recuam, mais forte a congregação fica ao fazer isso.”

St. Thomas

A Igreja Episcopal de St. Thomas, em Denver, Colorado, orgulhosamente mostrou seu apoio a uma iniciativa eleitoral que abriria caminho para a reconstrução do próximo campo de golfe Park Hill. Foto: Terri Hobart

O redesenvolvimento proposto expôs uma brecha na política progressista de Denver, onde os democratas registrados superam os republicanos por mais de quatro para um. No debate sobre o campo de golfe, ambos os lados reivindicam o caminho certo. Alguns oponentes enfatizam a diminuição da propriedade disponível para espaços verdes na cidade em um momento em que a mudança climática é uma preocupação crescente. Eles querem que a cidade use sua influência para preservar todos os 155 acres do antigo campo de golfe como espaço aberto.

O desenvolvimento incluiria até 3,200 novas unidades habitacionais, e os proponentes citaram a falta de moradias acessíveis em Denver, parte de um crise nacional em que os preços das casas estão subindo e a demanda excede a oferta.

“Cada cidade americana tem um problema de oferta de moradias, mas o problema de oferta de moradias de cada cidade é único”, escreveu Jeffery Hayward, diretor administrativo da agência de financiamento hipotecário Fannie Mae, em outubro de 2022. introdução a um relatório sobre o problema. O relatório observou que a construção de novas moradias nos Estados Unidos despencou após a Grande Recessão de 2008 e ainda não se recuperou, deixando uma escassez nacional de quase 4 milhões de unidades para venda ou aluguel em 2019. Desde então, a escassez pandêmica apenas de materiais de construção piorou o problema.

Um 2022 de julho artigo do Instituto de Política Econômica também colocou parte da culpa na “disponibilidade de terras e leis de zoneamento excludentes, que restringem os tipos de casas que podem ser colocadas em certos bairros – mantendo a segregação”.

Colorado foi descrito como lidando com um dos déficits habitacionais mais graves do país, com mais 127,000 unidades necessárias para atender à demanda, de acordo com um análise pela organização de política habitacional UpForGrowth. A Câmara de Comércio do Metrô de Denver identificou moradias acessíveis como uma de suas três principais prioridades políticas, alertando que a escassez atingiu níveis de “crise” na capital do Colorado.

Denver é a maior cidade do estado com mais de 700,000 habitantes, de 600,000 há uma década. Em 2022, o preço médio de venda de uma casa existente na área metropolitana era de cerca de US$ 670,000, em comparação com a média nacional de US$ 393,000. de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis. Os dados do censo mostram que a renda familiar média de Denver de $ 78,000 é apenas modestamente maior do que a média nacional de $ 69,000.

“Devido aos preços elevados e ao aumento das taxas de juros, a acessibilidade para comprar uma casa está em seu ponto mais baixo em mais de 33 anos”, diz a câmara de Denver em sua plataforma de políticas para 2023. “A realidade é que o Colorado não conseguiu construir moradias suficientes para atender à demanda. Na área metropolitana de Denver, o déficit varia entre 64,000 e 129,000 unidades.”

Habitação também foi uma das primeiras questões destacadas pelo governador Jared Polis em janeiro, durante seu Discurso do estado do estado.

“Muitos coloradans estão lutando para encontrar um lugar onde possam pagar para viver. Muitos mais estão sendo forçados a deixar seus bairros sem esperança de morar perto de onde trabalham”, disse Polis. “Precisamos de uma abordagem que crie mais moradias agora, proteja os recursos do Colorado e reduza a expansão.” Zoneamento flexível e regulamentos simplificados estavam entre as abordagens políticas que ele recomendou para resolver o problema.

Os residentes de Northeast Park Hill também sofreram com anos de desinvestimento social e econômico em seu bairro. “Eles foram meio que vítimas de políticas que estão realmente enraizadas no racismo sistêmico ao longo de décadas”, disse Hobart. A servidão no campo de golfe “deu a eles uma vantagem que nunca tiveram antes” para negociar um acordo vantajoso com o desenvolvedor.

O Acordo de Benefícios Comunitários de Park Hill observa que a gentrificação e o “desinvestimento das instituições governamentais e financeiras” impulsionaram o declínio económico nos bairros vizinhos, enquanto a escassez de habitação coincide com a falta de uma mercearia com serviço completo no bairro.

O acordo estabelece que o promotor, ACM Park Hill, com sede em Delaware, estabeleceria pelo menos 25% de unidades habitacionais para residentes de baixos rendimentos, com base em restrições de rendimento que vigorariam durante pelo menos um século. O escopo total do projeto “atenderá uma variedade de faixas de preços e moradores”, de acordo com um resumo do acordo. ACM também comprometeu US$ 150,000 para buscar empresas pertencentes a minorias e mulheres para fornecer parte do trabalho de concepção e construção do projeto. Após a conclusão, pelo menos 12,000 pés quadrados de espaço comercial seriam oferecidos a empresas com liderança semelhante a preços abaixo do mercado.

Sob o acordo, a ACM também estabeleceria um Fundo Anti-Deslocamento de Imposto sobre Propriedade, “para apoiar os residentes que enfrentam o aumento dos impostos sobre propriedade dentro de meia milha do campo de golfe de Park Hill”. O empreendimento contaria com mais de 100 acres de parques e instalações recreativas, incluindo uma trilha para bicicletas e pedestres e campos esportivos por meio de uma parceria com o departamento de parques da cidade.

O desenvolvedor também disse que trabalharia com os líderes comunitários para solicitar uma cooperativa de crédito ou outra instituição financeira para atender os residentes locais, e uma parte da propriedade será reservada para uma mercearia e doada quando uma mercearia for selecionada para o lote.

A ACM espera levar pelo menos 15 anos para concluir o desenvolvimento da propriedade. O acordo diz que aliviaria as disparidades econômicas ao “expandir as oportunidades de desenvolvimento econômico e o espaço comercial…

O imã Abdur-Rahim Ali, do Centro Islâmico do Nordeste de Denver, disse ao morador de Denver que rejeita a representação da questão como “verde versus concreto”.

“Toda a comunidade deve sofrer e não ter um lugar digno para morar com supermercado e banco e comércio porque as pessoas de quem estamos falando querem espaço aberto? Vamos lá”, disse ele, acrescentando que a maior parte do espaço permaneceria aberta sob o contrato de desenvolvimento, criando o quarto maior parque da cidade.

Os ataques aos líderes religiosos que apóiam o projeto mostram que as vozes inter-religiosas ainda são importantes nos debates sobre políticas públicas, disse Hobart. “Estou muito orgulhoso de minha congregação por estar disposta a assumir essa posição e resistir a tudo isso.”

– David Paulsen é repórter sênior e editor do Episcopal News Service. Ele pode ser alcançado em dpaulsen@episcopalchurch.org.


Tags