Iniciativa de habitação episcopal de Nova Orleans promove a propriedade da casa e geração de riqueza

Por Pat McCaughan
Postado em outubro 7, 2020

A dona de casa pela primeira vez, Evelyn Carlton, que já foi uma veterana sem-teto, está sentada na varanda da casa que ela comprou na Jericho Road. Foto cortesia de Jericho Road Episcopal Housing Initiative

[Serviço de Notícias Episcopais] Com o apoio do Iniciativa de Habitação Episcopal da Estrada de JericóJonathan B. Stewart, morador de Nova Orleans, tornou-se proprietário de uma casa pela primeira vez em 2008, três anos após o furacão Katrina devastado estoque habitacional da cidade.

“Quando vi a casa pela primeira vez, pensei: 'Isso seria incrível.' Eu amei o fato de que era uma construção nova ”, disse Stewart, relembrando a casa estreita e retangular de três quartos. “Foram tempos emocionantes, para realmente possuir um pedaço de propriedade, para comprar minha primeira casa.”

Agora, doze anos depois, essa compra inicial impulsionou Stewart, 36, em um caminho para a construção de riqueza geracional que lhe permitiu em 2018 mudar sua família crescente para uma casa maior, uma meta que tem escapado de muitos, famílias de renda, Nicole Barnes, diretora executiva de Jericho Road, disse ao Episcopal News Service.

“Muitas de nossas famílias estão apenas em situação de aluguel, mesmo na vida de seus pais”, disse Barnes. Embora este ano tenha marcado o 15º aniversário do Katrina, “ainda estamos em recuperação”.

A organização sem fins lucrativos de moradias populares foi criada em resposta ao Katrina em 2006 como uma instituição do Diocese de Louisiana. Seus escritórios ficam em uma divisão entre as mansões multimilionárias do sofisticado Garden District de Nova Orleans, ao sul, e o bairro historicamente desinvestido de Central City, ao norte.

“À medida que passávamos para o início da recuperação após o Katrina, começamos a olhar para a comunidade atrás da catedral ... um bairro historicamente mal atendido com muitos inquilinos”, lembrou o Rev. David duPlantier, reitor da Catedral da Igreja de Cristo e conselho de Jericho Road cadeira. “Não tínhamos certeza de quantas propriedades habitáveis ​​havia lá, mas parecia lógico que a comunidade negra de trabalhadores que morava lá pudesse voltar lá primeiro.”

Katrina saiu 80% da cidade inundada, mas não Central City, que mais tarde atraiu incorporadores e inflou o valor dos terrenos. A especulação imobiliária, junto com a pandemia COVID-19, complicou os esforços de recuperação de longo prazo, disse Barnes.

“Em Nova Orleans, nossa economia é fortemente baseada no turismo, e vários de nossos proprietários trabalham no turismo ou em indústrias auxiliares”, disse ela. “Também sofremos pressões adicionais de custos extremos de habitação. Houve muita especulação; que colocava muita pressão no mercado.

“Portanto, nossos custos de moradia foram pelo menos o dobro do que eram antes do furacão Katrina, e os salários não subiram muito”, disse Barnes. “Por causa do COVID-19, estamos estagnados no turismo. Vimos uma crise imobiliária que ainda está em jogo aqui e não apenas por causa da tempestade mais. ”

Além de 'paus e tijolos' para a transformação

Nos anos desde que Jericho Road foi criada com uma concessão inicial de $ 2.3 milhões de Ajuda e Desenvolvimento Episcopal, a agência sem fins lucrativos construiu ou renovou 70 casas para famílias, disse Barnes. A aquisição do Project Home (outra agência habitacional sem fins lucrativos) e sua equipe de construção expandiram o alcance da Jericho Road para além da Cidade Central e, mais tarde, lançou programas adicionais para apoiar os residentes em dificuldades.

Em uma cidade onde em 2017 cerca de 60% das casas ocupadas por locatários e apartamentos Se tivesse um chefe de família negro, em comparação com 34.7% dos brancos, a casa própria é a chave para sair da pobreza, disse Barnes.

Historicamente, a casa própria auxilia na mobilidade ascendente, “embora esteja tão fora do alcance de tantas pessoas, principalmente comunidades de cor”, disse ela. “A casa própria é a forma número um pela qual construímos ativos na América. A maneira que as pessoas podem começar um negócio, mandar seus filhos para a faculdade, é sacando patrimônio líquido em sua casa. Não é apenas um abrigo para sua família. Isso o posiciona para ser capaz de fazer as coisas de uma forma que torne sua família financeiramente móvel, e isso é o que é tão importante ”.

No entanto, a renda média anual de Nova Orleans por Individual é cerca de $ 36,000, em comparação com $ 53,482 nacionalmente. A maioria das casas em Jericho Road são vendidas para proprietários de primeira viagem que ganham menos de 80% da renda média da área, disse ela.

Além disso, “cerca de 39% dos trabalhadores do turismo em Nova Orleans ganham em média US $ 24,000 por ano ou menos”, disse Barnes. “Se você tivesse uma casa passada para você por seus pais que você possui de forma gratuita e clara - pense em quanto mais aqueles $ 24,000 iriam para a sua capacidade de cuidar de você e sua família. Isso não é um luxo. É uma necessidade. É extremamente importante. ”

Para Stewart aos 24 anos, a casa própria era uma anomalia. Barnes lembrou de dois clientes de agência que, aos 55 e 56 anos, “estavam comprando uma casa pela primeira vez. Este tinha sido o sonho deles, algo que eles nunca pensaram que poderiam alcançar. ”

O processo pode levar até três anos, e Jericho Road tem atualmente 110 proprietários em potencial, incluindo professores, funcionários dos correios, indústria do turismo e trabalhadores municipais, e outros que são cotados rotineiramente fora do mercado habitacional.

“Nossa crise imobiliária, em termos de acessibilidade, colocou pressão sobre pessoas que tradicionalmente seriam grandes candidatas à casa própria ... [mas que] pagam 30-50% de sua renda apenas para cobrir os custos de moradia”, disse Barnes.

“Quando você fala sobre moradias populares, as pessoas tendem a pensar nisso como 'aqueles pobres'. Essa não é a situação. As famílias que ajudamos não ganham muito dinheiro. Eles trabalham em empregos de tempo integral todos os dias. Alguns têm vários empregos. Existem várias gerações como esta em uma cidade onde a habitação não é acessível. ”

Como os subsídios públicos pós-Katrina diminuíram, a agência desenvolveu métodos criativos para contornar o déficit. Por exemplo, os custos locais de aquisição de terrenos e construção de novas casas podem ser em média de US $ 230,000, quase o dobro do valor da hipoteca qualificada para compradores de casas de baixa a moderada pela primeira vez.

Por meio de um projeto de recuperação, Jericho Road compra casas do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos com desconto e usa sua equipe de construção para renová-las, levando os clientes às casas sem que "precisem de várias camadas de assistência". As casas HUD são propriedades hipotecadas que foram originalmente adquiridas com empréstimos da Federal Housing Administration. As propriedades residenciais tornam-se casas de HUD quando os proprietários são incapazes de pagar o pagamento mensal da hipoteca e a inadimplência de seus empréstimos.

Além disso, Jericho Road "fez experiências com a venda de algumas casas a preços de mercado - uma, na verdade - para que possamos usar os lucros para ajudar a subsidiar a aquisição de uma casa acessível", disse Barnes. Além de seu bairro original de Central City, a agência agora atende as áreas próximas de Gentilly, Argel e Seventh Ward e lançou programas de reabilitação ocupados pelo proprietário. Jericho Road também se aventurou no mercado de aluguel de residências para idosos.

Mas o trabalho de Jericho Road “não termina na mesa de fechamento”, disse Barnes. “Desenvolvemos programas pós-compra com famílias depois que começamos a ver que eles precisavam de recursos para ajudar a aclimatá-los à casa própria.” Mais de 100 clientes receberam treinamento financeiro para ajudar a fechar a lacuna de riqueza racial e promover a mobilidade financeira.

Parcerias com faculdades comunitárias locais e sindicatos de carpinteiros fornecem valiosos treinamentos e certificações, bem como empregos para residentes por meio de um programa de desenvolvimento da força de trabalho.

“Não estamos apenas construindo casas, estamos construindo comunidades”, disse Barnes. “Não são apenas paus e tijolos. Temos que fazer todas essas outras coisas para criar um bairro que prospere ”.

Nova Orleans ainda está em um lugar delicado 15 anos após o Katrina, disse Stewart, cuja casa original ficava a três quarteirões da Catedral da Igreja de Cristo em Central City. “Alguns bairros voltaram a florescer e prosperar. Mas outros foram retirados, suprimidos. Algumas áreas da cidade ficaram desoladas e ainda são como uma cidade fantasma. ”

Ainda assim, Jericho Road “desencadeou uma evolução” em Central City, disse Stewart, um ex-membro do conselho. “Na época em que Jericho Road começou a construir casas em Central City, o setor do Censo era um dos piores da cidade. O investimento que fizeram, para construir novas casas e trazer famílias, aumentou drasticamente o valor da propriedade e deu ao bairro um senso de habilidade e propósito. ”

Evelyn Carlton se lembra de quando Central City era “uma área onde você fecha as janelas, tranca as portas e pisa no acelerador para passar bem rápido”.

Agora, a área antes devastada é o lar de Carlton, um ex-veterano sem-teto. “Gosto do fato de famílias morarem aqui”, disse ela aos funcionários da Jericho Road em uma entrevista anterior. “As pessoas têm grande interesse no que acontece neste bairro.

“E eu tenho a casa que absolutamente adoro e amo. Às vezes, fazer parte do trabalho é difícil, mas é my casa ”, disse ela. “Tenho tanto orgulho disso ... dizer que é my casa!"

Para Carlton e muitas famílias de Jericho Road, “a casa própria nunca foi algo que eles pensaram que seria possível”, disse Barnes. “Mas esta é a sua casa 'para todo o sempre amém', uma forma de criar riqueza geracional para transmitir aos filhos.

“Eles são resilientes. Eles estão fazendo de tudo para manter suas casas. Agora mesmo, na pandemia, queremos ter certeza de que nossas famílias estão posicionadas para fazer o que for preciso para manter suas casas em um momento crucial. A habitação é ainda mais importante neste ponto. ”

- O Rev. Pat McCaughan é correspondente do Episcopal News Service com sede em Los Angeles, Califórnia.


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