Evelyn Carlton, propietaria por primera vez, que alguna vez fue una veterana sin hogar, se sienta en el porche delantero de la casa que pudo comprar a través de Jericho Road. Foto cortesía de Jericho Road Episcopal Housing Initiative

[Servicio de noticias episcopal] Con el apoyo de la Iniciativa Episcopal de Vivienda de Jericho RoadJonathan B. Stewart, residente de Nueva Orleans, se convirtió en propietario por primera vez en 2008, tres años después del huracán Katrina. devastado el parque de viviendas de la ciudad.

“Cuando vi la casa por primera vez, pensé: 'Esto sería increíble'. Me encantó el hecho de que era una construcción nueva ”, dijo Stewart, recordando la casa estrecha y rectangular de tres habitaciones. "Fueron tiempos emocionantes, poseer una propiedad, comprar mi primera casa".

Ahora, una docena de años después, esa compra inicial ha impulsado a Stewart, de 36 años, en un camino hacia la creación de riqueza generacional que le permitió en 2018 mudar a su familia en crecimiento a una casa más grande, una meta que ha eludido a muchas personas bajas y moderadas. familias de ingresos, Nicole Barnes, directora ejecutiva de Jericho Road, dijo a Episcopal News Service.

“Muchas de nuestras familias solo han estado en una situación de alquiler, incluso en la vida de sus padres”, dijo Barnes. Aunque este año marcó el 15º aniversario de Katrina, “todavía estamos en recuperación”.

La organización sin fines de lucro de viviendas asequibles se creó en respuesta a Katrina en 2006 como una institución del Diócesis de Louisiana. Sus oficinas se encuentran en una división entre las mansiones multimillonarias del exclusivo Garden District de Nueva Orleans al sur y el vecindario históricamente desinvertido de Central City al norte.

"A medida que avanzamos hacia la recuperación temprana después de Katrina, comenzamos a mirar la comunidad detrás de la catedral ... un vecindario históricamente desatendido con muchos inquilinos", recordó el reverendo David duPlantier, decano de la catedral de Christ Church y la junta de Jericho Road silla. “No estábamos seguros de cuántas propiedades habitables había allí, pero parecía lógico que la comunidad negra trabajadora que había vivido allí pudiera regresar primero”.

Katrina se fue 80% de la ciudad inundada, pero no Central City, que luego atrajo a desarrolladores e infló el valor de la tierra. La especulación de la tierra, junto con la pandemia de COVID-19, ha complicado los esfuerzos de recuperación a largo plazo, dijo Barnes.

“En Nueva Orleans, nuestra economía se basa en gran medida en el turismo y varios de nuestros propietarios trabajan en el turismo o en industrias auxiliares”, dijo. “También hemos tenido las presiones adicionales de los costos extremos de la vivienda. Hubo mucha especulación; eso ejerció mucha presión sobre el mercado.

“Así que hemos tenido costos de vivienda que eran al menos el doble de lo que eran antes del huracán Katrina, y los salarios no han aumentado mucho”, dijo Barnes. “Debido a COVID-19, hemos estado estancados en el turismo. Hemos visto una crisis de vivienda que todavía está muy en juego aquí y ya no solo por la tormenta ".

Más allá de 'palos y ladrillos' hacia la transformación

En los años transcurridos desde que se creó Jericho Road con una subvención inicial de $ 2.3 millones de Alivio y Desarrollo Episcopal, la agencia sin fines de lucro ha construido o renovado 70 viviendas para familias, dijo Barnes. Su adquisición de Project Home (otra agencia de vivienda sin fines de lucro) y su equipo de construcción expandieron el alcance de Jericho Road más allá de Central City, y luego lanzó programas adicionales para apoyar a los residentes con dificultades.

En una ciudad donde en 2017 alrededor del 60% de las viviendas ocupadas por inquilinos y apartamentos tenía un cabeza de familia negro, en comparación con el 34.7% de los blancos, la propiedad de la vivienda es clave para salir de la pobreza, dijo Barnes.

Históricamente, la propiedad de vivienda ayuda a la movilidad ascendente, "sin embargo, está tan lejos del alcance de tanta gente, en particular las comunidades de color", dijo. “La propiedad de una vivienda es la forma número uno en que construimos activos en Estados Unidos. La forma en que las personas pueden iniciar un negocio, enviar a sus hijos a la universidad, es sacar el valor neto de su casa. No es solo un refugio para tu familia. Lo posiciona para poder hacer las cosas de una manera que haga que su familia se mueva económicamente hacia arriba, y eso es lo que es tan importante al respecto ".

Sin embargo, el ingreso anual medio de Nueva Orleans por INSTRUMENTO individual es de aproximadamente $ 36,000, en comparación con $ 53,482 a nivel nacional. La mayoría de las casas de Jericho Road se venden a propietarios primerizos que ganan menos del 80% del ingreso medio del área, dijo.

Además, “alrededor del 39% de los trabajadores del turismo en Nueva Orleans ganan un promedio de $ 24,000 al año o menos”, dijo Barnes. “Si tuvieras una casa de tus padres que tuvieras libre y clara, piensa en cuánto más se destinarían esos $ 24,000 a tu capacidad para cuidar de ti y de tu familia. Esto no es un lujo. Es una necesidad Es de vital importancia ".

Para Stewart, a los 24 años, la propiedad de una vivienda era una anomalía. Barnes recordó a dos clientes de la agencia que, a los 55 y 56 años, “eran compradores de vivienda por primera vez. Este había sido su sueño, algo que nunca pensaron que podrían lograr ".

El proceso puede demorar hasta tres años, y Jericho Road actualmente tiene 110 propietarios potenciales, incluidos maestros, empleados postales, trabajadores de la industria del turismo y municipales, y otros que habitualmente se encuentran fuera del mercado de la vivienda.

“Nuestra crisis de vivienda, en términos de asequibilidad, ha ejercido presión sobre personas que tradicionalmente habrían sido grandes candidatos para la propiedad de vivienda ... [pero que] pagan entre el 30 y el 50% de sus ingresos solo para cubrir los costos de la vivienda”, dijo Barnes.

“Cuando se habla de vivienda asequible, la gente tiende a pensar en ella como 'esa gente pobre'. Esa no es la situación. Las familias a las que ayudamos no ganan mucho dinero. Trabajan en trabajos de tiempo completo todos los días. Algunos tienen varios trabajos. Hay varias generaciones como esta en una ciudad donde la vivienda no es asequible ".

A medida que los subsidios públicos posteriores al Katrina han disminuido, la agencia ha ideado métodos creativos para superar el déficit. Por ejemplo, los costos locales de adquisición de terrenos y construcción de viviendas nuevas pueden promediar alrededor de $ 230,000, casi el doble del monto de la hipoteca que califica para los compradores de vivienda por primera vez de ingresos bajos a moderados.

A través de un proyecto de recuperación, Jericho Road compra casas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. A una tarifa con descuento y utiliza a su equipo de construcción para renovarlas, lo que hace que los clientes ingresen a las casas sin que "necesiten varias capas de asistencia". Las viviendas de HUD son propiedades ejecutadas que se compraron originalmente con préstamos de la Administración Federal de Vivienda. Las propiedades residenciales se convierten en viviendas de HUD cuando los propietarios no pueden mantenerse al día con sus pagos hipotecarios mensuales y no cumplen con sus préstamos.

Además, Jericho Road “ha experimentado con la venta de algunas viviendas a precio de mercado, una, en realidad, para que podamos usar las ganancias para ayudar a subsidiar la propiedad de vivienda asequible”, dijo Barnes. Además de su vecindario original de Central City, la agencia ahora sirve a las áreas cercanas de Gentilly, Argel y Seventh Ward y ha lanzado programas de rehabilitación ocupados por sus propietarios. Jericho Road también se ha aventurado en el mercado de alquiler de residencias para personas mayores.

Pero el trabajo de Jericho Road "no termina en la mesa de cierre", dijo Barnes. "Desarrollamos programas posteriores a la compra con las familias después de que comenzamos a ver que necesitaban recursos para ayudarlos a aclimatarse a la propiedad de una vivienda". Más de 100 clientes han recibido asesoramiento financiero para ayudar a cerrar la brecha de riqueza racial y fomentar la movilidad financiera.

Las asociaciones con los colegios comunitarios locales y los sindicatos de carpinteros brindan capacitación y certificaciones valiosas, así como empleo para los residentes a través de un programa de desarrollo de la fuerza laboral.

“No solo estamos construyendo casas, estamos construyendo comunidades”, dijo Barnes. “No son solo palos y ladrillos. Tenemos que hacer todas estas otras cosas para crear un vecindario que prospere ".

Nueva Orleans todavía se encuentra en un lugar delicado 15 años después de Katrina, dijo Stewart, cuya casa original estaba a tres cuadras de la catedral de Christ Church en Central City. “Algunos vecindarios han vuelto a florecer y prosperar. Pero otros han sido tallados, suprimidos. Algunas áreas de la ciudad simplemente quedaron desoladas y todavía son como un pueblo fantasma ".

Sin embargo, Jericho Road "ha provocado una evolución" en Central City, dijo Stewart, un ex miembro de la junta. “En el momento en que Jericho Road comenzó a construir viviendas en Central City, el tramo del censo era uno de los peores de la ciudad. La inversión que hicieron, para construir nuevas casas y traer familias, ha aumentado drásticamente el valor de la propiedad y le ha dado al vecindario un sentido de habilidad y propósito ".

Evelyn Carlton recuerda cuando Central City era "un área donde subías las ventanas, cerraste las puertas y pisabas el acelerador para pasar muy rápido".

Ahora, el área que alguna vez estuvo arruinada es el hogar de Carlton, un ex veterano sin hogar. “Me gusta el hecho de que las familias vivan aquí”, le dijo al personal de Jericho Road en una entrevista anterior. “La gente tiene un gran interés en lo que sucede en este vecindario.

“Y tengo la casa que adoro y amo absolutamente. A veces, hacer parte del trabajo es difícil, pero es my casa ”, dijo. “Me enorgullece mucho eso ... decir que es my ¡casa!"

Para Carlton y muchas familias de Jericho Road, “la propiedad de una vivienda nunca fue algo que pensaron que era posible”, dijo Barnes. “Pero este es su hogar 'por siempre jamás', una forma de crear riqueza generacional para transmitirla a sus hijos.

“Son resistentes. Están haciendo todo lo posible para conservar sus hogares. En este momento, en la pandemia, queremos asegurarnos de que nuestras familias estén en condiciones de hacer lo que sea necesario para mantener sus hogares en un momento crucial. La vivienda es aún más importante en este punto ".

- El reverendo Pat McCaughan es corresponsal de Episcopal News Service con sede en Los Ángeles, California.